深度解析，天津地市的复苏

2023年已经过半，截至6月30日，天津涉宅土地总供应30宗，供应总建面为308万㎡；成交25宗，成交总建面为255万㎡，成交总价为277亿元，平均楼板价为10860元/㎡，溢价率为2.73%。

22城中，天津涉宅土地成交总建面排名第6位，成交总金额排名第9位。仅次于杭州、合肥、长沙、成都和宁波，略高于北京、广州和上海。

从城市站位，从全国成交表现来看，在楼市增长动能持续放缓下，天津仍是房企投资策略聚焦城市。

(资料图片)

同比2022上半年，天津涉宅土地成交建筑面积同比上涨372%，成交金额同比上涨634%。去年上半年22城中仅约1/3的城市土拍进度条拉到二批次，天津也只进行了一批次，但同比数据参考意义仍大。

对比22城涉宅土地总成交面积和成交金额，总量分别下降了38%和22%，天津土地市场数据翻了几番，调控放宽后，天津市场快速回暖。

2023年初，土地交易增添“预供地”环节，“预供地”制度下各城市未成交地块比率明显下降，2023上半年天津涉宅仅1宗未成交，溢价达到了2.7%，预期未稳下房企投资更加追求确定性，布局聚焦核心城市优质地块，因此东孙台和中北镇触顶摇号。

三张图表结合来看，不吹不擂，除北京外，天津土地市场热度及房企投资意愿整体高于其他北方城市，在22城中整体表现中等偏好。

土地市场成交数据大幅增长的背后，是房企信心回归、拿地策略、地块自身素质等综合因素合力。

但如果更深度探讨，会发现其实并不简单。

1. 优质地块加大供应

这两年，土地市场最明显的感受是提质缩量。

统计近三年来天津涉宅土地成交量价情况，今年上半年成交地块楼面价已经达到10860元/㎡，主要是核心地块增加拉高成交楼面价。

除此之外，天津本次推出的地块相比其他重点城市，其区位优势更加明显，提升房企拿地积极性。天津外环内供地占比达到了57%，多数城市核心区供地占比在15%左右，广州核心区供地仅1宗。

2. 地块利润保障

上半年推出的地块预留更大房地价差空间，市场有利可得，房企关注度也更高。

比如两宗触顶摇号的地块，河东东孙台龙湖砚熙台周边中交春映海河在售，毛坯小高层产品近期成交均价约35500元/㎡，仍有约16000元/㎡的楼地价差，同时东孙台地块容积率低，产品上还有加价空间；

再说正继的中北镇地块，容积率1.4，预计以低密的洋房产品为主，周边翡翠嘉和洋房产品近期成交均价约27000元/㎡，地块仍有约15000元/㎡的楼地价差。

而中海中医药地块却底价摘牌，显然，比起中心区这个IP，房企更在意后期利润问题。

3. 小而精地块增加

现在房企拿地，可以说达到了空前谨慎的高度，不光要算利润，还要算去化速度。

上半年供应地块，多数是“小而精”体量不超过10万㎡或10亿内，好操作、开发难度低，成本可控，回报周期短，有能力拿下的房企数量也会相应更多一些。

房企拿地逻辑从此前的跟随市场，到现在的更倾向于“快销”模式，开发快、入市快、去化快。

4. 库存及去化周期压力下

天津全市新房取证库存去化周期已经从年初的19个月降至14个月，剔除去化周期超过3年的滞销项目，有171个项目目前去化可售产品去化周期不超过1年。

上半年推出的地块所在板块多数属于低库存板块，比如中北镇、海教园、瑞景、生态城起步区等等。

5. 房企投资需求旺盛

今年楼市在2月快速回暖，库存下降，房企普遍缺地，对优质地块都势在必得。

上半年共有19家房企投资摘地，投资金额最高三家分别是金茂（59.1亿）、中车（33.2亿）和中交（32.9亿），共8家房企投资超过10亿。

中海、龙湖、城投、金地等在土储充足的情况下，依旧积极拿地。

中交、保利、中铁建、农垦等企业等多家房企经过近一年新房快速去化，也开始补货。

除此之外，参与竞拍未购得的还有万科、鲁能、华润、中建等品牌房企。

6. 越不拿地越不好卖

投资房企主要以国央企及实力民企为主，民企受于资金压力暂停拿地，但并不能解决房企的根本问题，反而会陷入“越不拿地越难卖”的困境。

上半年出现一个明显的现象，新盘/新产品流速远远高于顺销项目，流速甚至优于即将交付盘，新产品也在分流顺销客户。

去年成交的地块中有8个项目已经开盘，截至2023年5月，根据克而瑞数据显示，龙湖青云阙摘地半年后进入尾盘状态，中海峰境梅江成交额接近土地地价，金地水西印和建投君诺学府销售额已经达到地价的7-8成。

带方案摘地是这些开发商快速抢占市场的一种方式，城投蓝城·臻品蘭园、城投金钟8号地实现上午摘地下午释出规划，龙湖砚熙台一个月释出项目部分规划，空港绿城新地块已经释出产品信息......

对比全国其他热点城市，天津土地利润可观，从价格方面，在津房企可选择机会更多。在市场筑底期，更是拿出了市区众多优质地块来吸引房企促成交，对房企而言，现在确实是个抄底的好时机，优质土地也具备安全性和流速性。

6月30日晚，4宗地块上架，7月战鼓已经敲响，下半年土地市场值得期待。

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